Trong bối cảnh
kinh tế hiện nay, đầu tư vào bất động sản được coi là an toàn và sinh lời cao
nhất trong khi thị trường tiền tệ vô cùng bấp bênh.
Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các
loại tài sản vô hình hay hữu hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động
đầu tư theo quy định của luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có lien
quan.
Đầu tư bất động sản là một lĩnh vực đầu
tư trong hoạt động đầu tư nói chung là đầu tư đặc thù và đầu tư có điều kiện
theo quy định của pháp luật.
Hình thức đầu tư này đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian
từ khi bắt đầu một dự án đến khi kết thúc một dự án. Trong quá trình đầu tư
cũng có rất nhiều rủi ro đòi hỏi nhà đầu tư phải có những dự đoán trước.
Hoạt động đầu tư bất động sản có vai
trò quan trọng trong hoạt động kinh tế xã hội. Một mặt nó thỏa mãn được nhu cầu
của người dung, mặt khác các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong các kế hoạch
đầu tư kinh tế xã hội của toàn quốc và của toàn địa phương, gắn liền với phát
triển kinh tế quốc gia, vì vậy đầu tư bất động sản đem lại lợi nhuận cho nhà đầu
tư và trên hết là lợi nhuận của xã hội.
Những sai lầm căn bản của các nhà đầu tư bất
động sản
Những sai lầm do tâm lý vội vàng, thiếu hiểu biết đầy đủ và không
cân đối được khả năng tài chính với rủi ro thị trường của những nhà đầu tư bất
động sản (BĐS) không phải ai cũng biết.
Có dấu hiệu bình phục nhẹ từ vài tháng nay, địa ốc
dần đón nhận sự quan tâm trở lại của dân kinh doanh BĐS. Dân đầu cơ "có
sạn" trong đầu, hay những người mới chân ướt chân ráo vào thị trường địa
ốc, đều chung mục đích kiếm lợi nhuận từ BĐS. Tuy nhiên, họ thường mắc phải
những sai lầm căn bản nhất.
1. Thiếu kiến thức
Thứ nhất, chi
phí nhiều tiền để mua sách vở, băng đĩa và tham dự nhiều khoá học về BĐS, nhưng
"xếp" những kiến thức đó vào tủ, quên bẵng như chưa từng được học và
không bao giờ đọc. Đây là những kiến thức "chết", không được vận dụng
một cách linh hoạt và thông minh vào thương trường. Đến khi thua lỗ, mất khả
năng tài chính, nhà đầu tư mới "giật mình tỉnh giấc" thì đã muộn.
Thứ hai, quên mất việc học các
kiến thức căn bản về đầu tư BĐS. Những nhà đầu tư nhỏ lẻ, mới tham gia thị
trường chưa lâu, đều nhận định BĐS là kênh tích luỹ tiền tốt và quyết định dốc
hầu bao chóng vánh trước "hiệu ứng đám đông". Tuy nhiên, thiếu kiến
thức cơ bản về thị trường, các loại phân khúc sản phẩm, pháp luật xây dựng và
BĐS… khiến cho người đầu tư giống như "đẽo cày giữa đường", và thua
lỗ, phá sản là điều được dự đoán trước.
Thứ ba, mâu thuẫn tâm lý. Muốn
đầu tư kiếm lợi nhanh, an toàn, nhưng nhiều nhà đầu tư (có nguồn tài chính
không vững và bị lệ thuộc) bị đè nặng bởi nỗi lo sợ "tiền mất tật
mang", bởi vì thiếu kiến thức, nhận biết đầy đủ về thị trường địa ốc.
Không hiểu biết, nhà đầu tư trong bất cứ ngành nào cũng sẽ mất tự tin (ngay cả
khi họ có lực tài chính ổn định) để đưa ra quyết định. Thị trường đã chứng
minh, chỉ cần chậm 1 ngày, thậm chí 1 giờ, giá căn hộ dự án diamond, VP5
Linh Đàm đã "nhảy múa" ngoài dự tính của nhiều nhà đầu tư thiếu quyết
đoán. Đây chính là chi phí cơ hội trong kinh doanh BĐS.
Thứ tư, thiếu
nguồn cung, nguồn cầu BĐS cần thiết. Luôn mở rộng các nguồn cung, nguồn cầu để
gia tăng cơ hội thành công cho mình. Hiện thị trường rất đa dạng về yêu cầu lẫn
nguồn cung. Nhà đầu tư nào nắm giữ được nhiều nguồn hàng tốt, thích hợp với nhu
cầu phổ biến trên thị trường, sẽ giành tỷ lệ thành công cao.
Thứ năm, mất tự chủ và tự
"ru ngủ". Đó là trường hợp nhà đầu tư không dự tính được tỷ lệ tài
chính sẽ phân bổ cho kế hoạch của mình, cũng như phân đoạn thời gian tương ứng
để dự trù rủi ro. Ngoài ra, niềm hy vọng mang tính chủ quan về những thương vụ
"từ trên trời rơi xuống", thay vì tự mình tìm kiếm cơ hội, tìm kiếm
đối tác và "săn" khách hàng để tự quyết định thành bại.
2. Yếu tố tâm lý
Thứ sáu, suy nghĩ trầm trọng hoá
vấn đề. Hầu hết, những người không am hiểu về thị trường BĐS đều nhận định việc
đầu tư địa ốc là "trò chơi" may rủi, phức tạp, chứa đựng nhiều
"cạm bẫy". Thậm chí, đầu tư BĐS chỉ dành cho dân đại gia lắm tiền
nhiều của. Thực tế lại cho thấy, BĐS là mảnh đất hoàn toàn màu mỡ cho bất cứ
ai, nếu đủ hiểu biết và khôn ngoan trong việc ra quyết định rót tiền.
Thứ bảy, rất nhiều nhà đầu tư chỉ
chăm chăm vào những BĐS mà mình đang có. Mừng rỡ trước khoản giá trị sinh lời
(tham chiếu qua biến động thị trường) mà BĐS đó mang lại, nhà đầu tư sẽ trả giá
khi quên mất sự cạnh tranh từ các sản phẩm cùng loại khác. Tới khi cần tiền
quay vòng, nhà đầu tư bán BĐS đó và nhận ra rằng nó đã mất giá ngoài sức tưởng
tượng. Vì vậy, chia nhỏ các phần đầu tư dành cho một vài phân khúc sẽ giúp giảm
tải rủi ro khi nhà đầu tư trong trường hợp thị trường "nóng lạnh" bất
thường.
Thứ tám, kế
hoạch tài chính sai lầm. Trước khi quyết định giao dịch một BĐS, nhà đầu tư hay
quên phân tích chi tiết mục đích, khả năng chịu đựng và biến thiên của thị
trường. Kỳ vọng của nhà đầu tư luôn là thu lợi nhanh, trong thời gian ngắn
nhất. Nhưng sẽ có những sản phẩm không mang lại lợi ích ngay trong ngắn hạn,
nhưng rủi ro thấp, trong khi có sản phẩm thu lợi nhanh, nhưng rủi ro cao. Cân
nhắc được điều này, nhà đầu tư thường phải trả giá khá đắt trước khi đủ thông
minh, tỉnh táo.
Bên cạnh
đó, quan điểm sẽ giàu có nhanh bằng cách sử dụng tiền ngân hàng, tiền vay đầu
tư là điều không tưởng. Phụ thuộc nguồn tài chính sẽ khiến nhà đầu tư
"đứng đường" trong trường hợp chủ đầu tư không bán được hàng, buộc
phải giảm giá, thậm chí không thể thi công dự án theo tiến độ. Dự án chưa thành
hình đã "đắp chiếu", là nguyên nhân gây "chết lâm sàng" cho
hàng trăm, hàng nghìn nhà đầu tư chỉ "tay không bắt giặc”
Thứ
chín, không xác
định được cầu "nét" và cung "nét". Cố theo đuổi để mua một
BĐS mà người bán lại không tỏ ra mặn mà giao dịch, hoặc BĐS chưa hình thành
trên thực tế (dự án chưa hoàn công, bàn giao, thậm chí chưa xây móng) sẽ khiến
nhà đầu tư mệt mỏi, tốn thời gian, công sức lẫn tiền bạc mà kết quả chỉ là
50/50. Cuối cùng, đầu tư mà không biết có lối ra hay không. Đây là sai lầm
nghiêm trọng nhất của nhà đầu tư. Nhiều người đã quyết định chi một số tiền lớn
để đầu tư mà chẳng quan tâm BĐS này sẽ được thị trường đón nhận ra sao, đối
tượng nào sẽ tìm tới sản phẩm của mình, trong khi những điều kiện về pháp lý,
tiến độ vẫn chưa rõ ràng (như chung cư mini, sản phẩm BĐS cao cấp, những dự án
mới chỉ dừng ở việc chấp thuận đầu tư…).
Bí quyết đầu tư BĐS thời khó:
1. Điều chỉnh chiến lược
hoạt động theo xu hướng đầ, không xác định được cầu
"nét" và cung "nét". Cố theo đuổi để mua một BĐS mà người
bán lại không tỏ ra mặn mà hạ giáư
2. Thận trọng hơn trong
hoạt động đầu cơ
3. Đừng bao giờ quên quy
luật cung – cầu
Cuối cùng tôi sẽ chỉ cho các nhà đầu tư những
điều cần lưu ý khi mua BĐS
Khi nào
nên đầu tư?
Theo nhận
định của các chuyên gia thì nhà đầu tư nên chọn thời điểm không quá sớm cũng không quá muộn để đầu tư bởi
các lý do sau đây:
Việc quyết định thời điểm đúng
đắn sẽ hạn chế bớt sự may rủi trong đầu tư. Nếu nhà đầu tư nào muốn quay trở
lại thị trường, thì thời điểm giữa năm 2014 là thích hợp nhất. Trong đó, phân
khúc đầu tiên nên quan tâm là đất nền và biệt thự liền kề.
Chọn phân
khúc đầu tư
Thị
trường bất động sản nước ta hiện nay vẫn tạo thành hai phân
khúc rất rõ
rệt, một là phân khúc giá cao và giá trung bình, hai là phân khúc giá thấp.
Phân khúc giá cao và trung bình đang rơi vào tình trạng ứ đọng, tồn kho, hầu
như không có giao dịch. Phân khúc giá thấp thì ngược lại cung không đủ cầu.
Do đó, GS. Đặng Hùng Võ cho
rằng, chắc chắn cho đến nay chưa nên đầu tư vào khu vực giá trung bình và giá
cao, nhưng đầu tư vào khu vực giá rẻ là có thể xem xét vì thị trường đang có
những chuyển động tích cực trong phân khúc này.
Vậy thì phân khúc giá thấp đang
có xu hướng phát triển mạnh. Phân khúc giá cao và giá trung bình phải chờ một
thời gian nhất định mới có thể phục hồi.Dự án chung cư diamond đang có phân khúc giá phù hợp vơí thị trường.
Địa điểm
và hạ tầng nên là yếu tố quyết định đầu tư
Nhiều chuyên gia bất động sản
đều đồng ý quan điểm rằng, thị trường bất động sản dù khó khăn nhưng không phải
là không có cơ hội đầu tư. Vấn đề mấu chốt là nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thị
trường về tất cả những yếu tố liên quan để có quyết định đầu tư đúng đắn.
Hiện tại, nhiều doanh nghiệp bất
động sản đang quay theo hướng đầu tư nhà ở giá rẻ và đã có kết quả khả quan.
Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn có thể kiếm lời được từ những phân khúc khác vì quyết
định đầu tư thời điểm này sẽ phụ thuộc vào địa điểm cụ thể chứ không phụ thuộc
vào loại hình nhà.
Giá nhà là tổ hợp của rất nhiều
yếu tố liên quan nên những nhà đầu tư cần cân nhắc kĩ càng trước khi xuất vốn
để đạt được lợi nhuận tối đa.
